Financiamento imobiliário: como funciona e o que analisar antes

Este conteúdo explica como funciona o financiamento imobiliário, as diferenças entre os sistemas SAC e Price, os custos além dos juros e como se preparar antes de assinar.

Como funciona o financiamento imobiliário

No financiamento imobiliário, o banco empresta parte do valor do imóvel, que fica em garantia (alienação fiduciária), e o comprador paga em parcelas mensais com juros. A entrada, a taxa, o prazo e o sistema de amortização definem o custo total. Ao longo de 30 anos, uma pequena diferença na taxa pode representar dezenas de milhares de reais.

SAC ou Price: qual escolher

• SAC: a amortização é constante, a parcela começa mais alta e cai com o tempo. Em geral, o total de juros pago é menor.
• Price: parcelas fixas ao longo do contrato, o que facilita o orçamento no início, mas costuma gerar mais juros no total.

O que entra no custo além dos juros

O que pesa de verdade é o custo efetivo total (CET), que soma juros, seguros obrigatórios (morte e invalidez permanente e danos físicos ao imóvel), tarifas e a correção do saldo devedor. Antes de assinar, considere também as despesas de aquisição, como ITBI, escritura e registro, que somam alguns pontos percentuais do valor do imóvel.

Estratégias para pagar menos

Amortizações extraordinárias, usando bônus ou sobras de caixa, reduzem juros futuros, tanto diminuindo o prazo quanto a parcela. Vale também comparar propostas de mais de um banco, avaliar a portabilidade do financiamento quando as taxas caírem e comparar o custo do financiamento com o retorno que a entrada teria se ficasse investida.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre SAC e Price?
No SAC, a parcela é decrescente e o total de juros tende a ser menor. Na Price, as parcelas são iguais, o que facilita o início do planejamento, mas a conta final costuma ser maior.

Vale mais a pena financiar ou investir a entrada?
Depende do custo efetivo total do financiamento, do retorno líquido do capital investido, do prazo e da liquidez necessária. A decisão depende dos números do seu caso, e retorno passado não garante retorno futuro.

Antes de decidir entre financiar e manter o capital investido, compare os números na ferramenta Imóvel vs CDI do Portal CXBR Capital e converse com um assessor.